La crisis provocó la ralentización de muchos sectores, pero no el de la inversión en acciones del sector inmobiliario. Los consumidores salieron de los confinamientos del 2020 marcando récords de ahorro y a su vez se inició la era del teletrabajo. Los tipos de interés de las hipotecas, a niveles tentadores, contribuyeron a alimentar un frenesí de interés en la inversión en acciones del sector inmobiliario. Pero todo lo bueno se acaba. Las subidas de los tipos de interés y la inflación al rojo vivo han hecho que las viviendas y las hipotecas sean menos asequibles. Esto hace crecer el riesgo de que se produzca un desplome del mercado inmobiliario mundial, sobre todo en algunos países, y amenaza con agravar la recesión económica mundial actual…
¿Qué está pasando con el mercado de la vivienda?
La demanda de viviendas está disminuyendo a medida que suben los tipos de interés de las hipotecas, lo que hace que las viviendas sean menos asequibles y hace que los compradores potenciales se alejen del mercado. Hay dos razones principales del porqué las hipotecas se han vuelto significativamente menos asequibles este año. La alta inflación ha provocado una fuerte caída de los ingresos reales de los ciudadanos. A su vez, los bancos centrales de todo el mundo están subiendo los tipos de interés al ritmo más rápido en décadas. Esto ha hecho crecer directamente los tipos de interés de las hipotecas, lo que encarece los préstamos para comprar una vivienda.
La inflación ha crecido el doble que los salarios desde el año 2020. Fuente: BBC.
Estos problemas no sólo afectan a los posibles compradores de vivienda, sino también a los actuales propietarios. Especialmente a aquellos cuyas hipotecas no están aseguradas a largo plazo con tipos mucho más bajos. Millones de personas pidieron préstamos baratos para comprar casas a precios récord durante el boom de la pandemia. Ahora, muchos de ellos tendrán que hacer frente a pagos mensuales más elevados cuando sus préstamos se reajusten para reflejar tipos de interés más altos. Para empeorar las cosas, estos pagos hipotecarios más elevados se producen en un momento en el que los ingresos reales de la gente (es decir, la cantidad de dinero que ganan, ajustada a la inflación) han caído en picado. En el peor de los casos, la gente no podrá permitirse pagar las facturas mensuales de la hipoteca. En tal situación, los bancos suelen embargar la casa y venderla para recuperar lo que se debe. Y como eso pone más casas en el mercado, a menudo a precios más bajos o «angustiados», eso puede llevar a una mayor presión a la baja sobre los precios de la vivienda.
La tasa de impago de préstamos ha empezado a crecer durante el mes de agosto. Fuente: Morningstar.
¿Qué países están más expuestos?
En EE.UU., la mayoría de los compradores confían en los préstamos hipotecarios a tipo fijo durante 30 años. Las hipotecas de tipo variable representaron, de media, sólo el 7% de los préstamos en los últimos cinco años. Por el contrario, los compradores de viviendas de otros países suelen tener préstamos fijos por tan sólo un año, o tienen hipotecas de tipo variable que se mueven en línea con los tipos de interés. Australia, España, el Reino Unido y Canadá tuvieron la mayor concentración de hipotecas a tipo variable como proporción de las nuevas políticas en 2020, según Fitch Ratings.
Hipotecas a tipo variable como porcentaje de los nuevos préstamos de 2020. Fuente: Fitch Ratings.
Las grietas en el mercado de inversión en acciones del sector inmobiliario mundial ya han empezado a aparecer. Son más pesimistas sobre algunos de los mercados más espumosos, como Australia y Canadá, que, como hemos visto antes, tenían una de las mayores concentraciones de hipotecas a tipo variable como porcentaje de las nuevas políticas en 2020. Ambos países están experimentando un descenso de dos dígitos en el precio de la vivienda. Y es peor en Australia, donde los precios de la vivienda registraron en agosto su mayor descenso mensual en casi 40 años.
Los precios de la inversión en acciones del sector inmobiliario están cayendo ahora bruscamente en las ciudades que experimentaron las mayores subidas durante la pandemia. Fuente: Bloomberg.
¿Cómo afectaría esto a la economía mundial?
Una caída del mercado inmobiliario sincronizada a nivel mundial afectaría a la economía global (que ya se tambalea al borde de la recesión) de diferentes maneras:
Un fuerte descenso de los precios de la vivienda reduciría considerablemente la riqueza y provocaría una caída del gasto de los consumidores.
Un estancamiento o una caída de la construcción y la venta de inmuebles afectaría directamente al crecimiento mundial, ya que estas actividades son enormes multiplicadores de la actividad económica en todo el mundo.
Un mercado inmobiliario en declive afectaría a los préstamos bancarios, ya que aumenta el riesgo de impagos de préstamos, ahogando el flujo de capital del que se alimentan las economías. Además, las subidas de los tipos de interés aumentaría la presión sobre los promotores inmobiliarios que se endeudan en gran medida para financiar sus operaciones, lo que haría que los prestamistas estuvieran cada vez más preocupados por la capacidad de los promotores para refinanciar su deuda. Una vez más, si esto da lugar a impagos de préstamos, afectaría a los préstamos bancarios.
Al subir los pagos de las hipotecas para reflejar las subidas de los tipos de interés, los ingresos de los ciudadanos se verían afectados, lo que reduciría aún más el gasto de los consumidores.
¿Hay alguna oportunidad de inversión en acciones del sector inmobiliario?
Tal y como se encuentra actualmente el mercado inmobiliario, se avecinan tiempos difíciles para poder contener todos los factores relatados anteriormente. Podemos vender en corto el Vanguard Real Estate ETF (VNQ) para poder aprovechar la debacle del mercado inmobiliario estadounidense o el Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF (VNQI) para la misma situación en Europa, Asia y el Pacífico. Si en cambio queremos invertir en las economías más expuestas a estos sucesos que hemos comentado anteriormente, podemos vender en corto los ETF del iShares MSCI de Australia (EWA), de Canadá (EWC), de España (EWP) o del Reino Unido (EWU).
