Cuando se firma una hipoteca, se hace a nombre de una persona como titular y otras como cotitulares (de manera opcional). Sin embargo, ¿cómo cambiar de titular una hipoteca?
Puede ocurrir el caso de que tengas que cambiar la titularidad de la hipoteca debido a cualquier situación: una ruptura, un fallecimiento, una venta… ¿Cómo se haría entonces ese cambio? Te lo explicamos en este artículo, ¿empezamos?
Qué significa cambiar de titular una hipoteca
En una hipoteca, el titular es considerado el deudor hipotecario, es decir, la persona responsable de la deuda que ha contraído. Sin embargo, cuando se produce un cambio de titularidad, ese deudor principal se libera de sus obligaciones, dejándolas a cargo de otra persona.
Ahora bien, ¿es tan fácil hacerlo como lo que has leído antes? Lo cierto es que no. Las entidades bancarias, que son con las que se realizan las hipotecas, no aceptan el cambio así como así, en realidad se tienen que dar algunas circunstancias para ello.
Entonces, ¿se puede cambiar de titular una hipoteca?
La respuesta rápida y fácil a esa pregunta es sí, es posible cambiar de titular una hipoteca. En realidad, es un proceso denominado subrogación del deudor hipotecario y tiene relación con una alteración en el contrato que se firmó en su día.
Pero, para poder llevarlo a cabo, se necesita cumplir una serie de requisitos importantes e imprescindibles sin los cuales el banco no cederá. ¿Cuáles?
Consentimiento del acreedor
Por si aún no te queda claro, el titular de la hipoteca es el deudor, el que debe dinero. Y ¿quién presta ese dinero? Exactamente, el banco.
Por tanto, si el banco se niega a cambiar de titular una hipoteca, no puedes hacer nada.
Estudio de solvencia del nuevo deudor
Se trata de un análisis que lleva a cabo el banco para ver si el nuevo deudor tiene posibilidad de devolver ese dinero. Ten en cuenta que, al cambiar de titular, el banco no sabe si la otra persona será solvente y podrá hacerse cargo de la deuda. De ahí que esté relacionado con lo anterior y que, si el estudio es no satisfactorio, no te permitan el cambio de titularidad debido a los riesgos que implica.
Aval
Esto es algo que algunos bancos pueden solicitar al nuevo titular. Si en el estudio de solvencia han visto que la persona no tiene capacidad para hacerse cargo de la deuda, pueden ofrecer la opción de contar con un aval para hacer el cambio. Este aval puede ser otra persona o bien algo que sea de su propiedad y que asuma el riesgo en caso de que no se pague la deuda.
Eso sí, en caso de que no se pague esa deuda, la propiedad que actúa como aval se puede perder.
¿Cómo cambiar de titular una hipoteca?
Si el banco está de acuerdo y acepta el cambio, se inicia el trámite de subrogación del deudor hipotecario. ¿Y cuáles son los pasos?
El primero ya se ha hecho, al solicitar al banco la subrogación del deudor y que este haya dado el visto bueno a ese cambio.
El segundo paso será el pago de la comisión de subrogación. Y sí, quiere decir que por cambiar de titular hay que pagar al banco. Según el tipo de hipoteca que se tenga, si es a interés fijo o variable, te encontrarás con que se paga diferente. Si tu hipoteca es fija, los primeros cinco años se paga una comisión de 0,50%. Y a partir del sexto, el 0,25%.
En el caso de las hipotecas variables, los tres primeros años se paga el 0,25%. El cuarto y quinto, 0,15% y a partir del sexo no hay comisión.
En ocasiones, hay otros gastos que se debe tener en cuenta, como en situaciones de cambio de titular por extinción de condominio, o por la venta del inmueble. Igualmente, si ha habido tasaciones o gastos de notaría, también hay que sumarlos.
El tercer paso y ya el último, sería la formalización del nuevo contrato en el que se cambia el titular, que pasa a estar liberado de esa responsabilidad y la asume el nuevo titular.
En qué casos se debe realizar el cambio de titularidad de la hipoteca
Cambiar el titular de la hipoteca no suele hacerse de manera habitual. Pero si hay unos determinados supuestos en los que es necesario. Entre ellos, están:
Venta del inmueble hipotecado
Una casa, un chalet, un local… cuando se vende a otra persona y hay una hipoteca en medio, es necesario avisar al banco de la venta y hacer el cambio de titular.
Por norma general, lo que se hace es que el vendedor descuente lo que queda por pagar de la hipoteca y el comprador se subrogue. Pero claro, todo esto dependerá de que el banco acepte ese cambio.
Si lo acepta, tanto el comprador como el vendedor tendrán que firmar un pacto en escritura pública y el acreedor consentir el cambio.
Fallecimiento
Otro de los supuestos en los que se produce un cambio de titular de una hipoteca es cuando el titular de esta fallece. En este caso, los herederos son los que van a asumir la deuda cuando acepten la herencia (si no la aceptan, entonces no se harán responsables de esa deuda ni del inmueble).
En esta ocasión, al hablar de un fallecimiento y herencia, los herederos pasan a ser subrogados automáticamente una vez acepten la herencia en todas las deudas que el titular haya dejado.
Extinción de condominio
Un supuesto habitual es la extinción de condominio (es decir, cuando un bien es propiedad de más de una persona). Por ejemplo, cuando se produce una separación o un divorcio.
En esos casos, uno de ellos se queda con el inmueble y hay que negociar con el banco para que acepte que, en lugar de dos o más titulares, haya solo uno (por lo que tiene que analizar si es solvente, si tiene capacidad para asumir él solo la deuda, etc. y, por ende, aceptar).
¿Te ha quedado claro cómo cambiar de titular una hipoteca y los supuestos en que hay que hacerlo? ¿Alguna vez te has enfrentado a este trámite?
